ООО Управляющая компания
Прием заявок
8-800-550-3411 доб. 0
Аварийно-ремонтная служба
+7 (415-2) 306-626 ("Агат")

Система канализации МКД: что важно знать!

Система канализации МКД: что важно знать!
В большинстве случаев засор стояка канализации происходит из-за действий самих жильцов МКД, которые используют канализацию как разновидность мусоропровода и сбрасывают в нее ветошь, тряпки, гигиенические средства, целлофановые пакеты, пищевые отходы, наполнители кошачьих туалетов и прочее. Многие собственники квартир переустраивают систему водоотведения в своей квартире без согласования с УК (ТСЖ), привлекая при этом неквалифицированных рабочих. К тому же немало тех собственников помещений, которые закрывают канализационные стояки в своих помещениях несъемными гипсокартонными коробами, облицованными плиткой, блокируя тем самым доступ к этому общедомовому имуществу. Как все эти «вредительские» действия жильцов соотносятся с виновностью УК (ТСЖ) в авариях на общедомовой системе канализации?

Посторонние предметы в системе канализации

Предположим, УК (ТСЖ) добросовестно выполняет обслуживание системы канализации, выявляет дефекты, устраняет их, регулярно (не менее чем 1 раз в квартал) проводит профилактические чистки канализационных стояков и основной магистрали в подвале. Однако, при сбрасывании в систему канализации не предназначенного для утилизации в ней мусора аварийная ситуация может случиться одномоментно, полностью исключить такие ситуации УК (ТСЖ) не может, и в ее силах только оперативно устранять последствия аварий. Как подготовиться к судебному разбирательству о взыскании с УК (ТСЖ) ущерба от подобной аварии?

Во-первых, крайне важно, чтобы акт о затоплении помещения был подписан не только представителями УК (ТСЖ), но и собственником помещения, а если собственник отсутствует – как минимум двумя незаинтересованными лицами (п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг). Односторонние акты суды оценивают крайне скептически.

Например, в Апелляционном определении Московского областного суда от 07.04.2014 по делу № 33 – 5628/2014 суд не принял во внимание односторонний акт УК, в котором было зафиксировано, что причиной засора канализации стал ремонт в квартире: рабочие сливали в канализацию жидкие отходы, содержащие остатки цемента, гипса и иных веществ, застывшие в канализации, и это впоследствии привело к заливу нижерасположенной квартиры. Рабочие от подписания акта отказались, владелец квартиры отсутствовал, соседей не было, поэтому акт был составлен УК в одностороннем порядке. В результате ответственность за ущерб от затопления квартиры суд возложил на УК. Сама по себе ссылка УК (ТСЖ) на то, что засор канализации произошел в результате неправильной ее эксплуатации владельцами помещений, в отсутствие документального подтверждения (актов с участием потерпевших, обслуживающей организации, свидетелей), не принимается судами.

Во-вторых, в суде потребуется представить доказательства того, что УК (ТСЖ) регулярно проводит осмотры и профилактические чистки системы канализации, а также доказательства проведения работы по разъяснению жильцам дома правил пользования системой канализации (п. 5.8.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (далее – ПиН ТЭЖФ)).

Если не запастись такими доказательствами, то высока вероятность, что ответственность за ущерб от затопления ляжет на УК (ТСЖ)

Впрочем, нельзя исключать, что даже при наличии отчетов о выполнении профилактических работ по чистке канализации, суд взыщет ущерб от затопления с УК, как это случилось в Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 по делу № А09 – 371/2016. Судьи посчитали, что наличие отчетов по прочистке еще не свидетельствует о качестве выполненных работ. Поскольку УК не доказала, кем именно создан засор, ответственность за ущерб была возложена на УК.

К сведению Как доказать, что УК (ТСЖ) проводит работу по разъяснению правил пользования системой канализации? Соответствующую информацию можно и нужно разместить на информационных стендах в подъездах. Большим плюсом будет ознакомление всех собственников помещений с данной информацией под роспись. Кроме того, правила пользования системой канализации можно напечатать на обратной стороне квитанций на оплату ЖКУ. И, наконец, данный вопрос необходимо периодически рассматривать на общем собрании собственников, отражая его рассмотрение в протоколе.

В то же время можно привести ряд судебных актов, в которых отказано во взыскании ущерба от затопления с УК (ТСЖ) в ситуациях, когда в систему канализации попадали посторонние предметы. Несмотря на то, что конкретные виновники аварии не были установлены (да это и практически невозможно), суды, отказывая в возложении ответственности за ущерб на УК (ТСЖ), исходят из: - отсутствия доказательств ненадлежащего содержания общего имущества; - отсутствия доказательств неисправности внутридомовой системы канализации; - наличия акта, подтверждающего, что засор произошел из-за сброса в канализацию посторонних предметов.

Самовольные переустройства собственниками системы водоотведения

Распространено мнение, что если собственник поменял канализационные стояки в границах своей квартиры, то замененные стояки должны обслуживаться им самостоятельно, и именно он несет ответственность за их ненадлежащее состояние. Так ли это?

Напомним, что основополагающий признак отнесения оборудования к общему имуществу МКД – его предназначенность для обслуживания более одного помещения в МКД. При замене собственником квартиры части стояка этот признак не утрачивается, стояки продолжают обслуживать не одну, а несколько квартир, поэтому и ответственность за их содержание продолжает нести УК (ТСЖ). Исключить стояки из состава общего имущества невозможно. Кроме того, общее имущество в соответствии со ст. 290 ГК РФ и ст. 37 ЖК РФ есть единый, неделимый объект, права на который распределены между несколькими субъектами (собственниками квартир, нежилых помещений). Исходя из смысла части ч. 4 ст. 37 ЖК РФ общее имущество не может быть разделено между правообладателями, невозможен выдел в натуре долей в общем имуществе МКД, то есть невозможно определение пообъектной принадлежности общего имущества конкретным лицам. Участник общей долевой собственности не вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества МКД соразмерно своей доле (правило п. 2 ст. 247 ГК РФ здесь неприменимо).

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем МКД. При этом, в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Ответственность за самовольные перепланирования или переустройства прописана в ч. 2 и 5 ст. 29 ЖК РФ. В ч. 2 говорится, что лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Часть 5 ст. 29 кодекса гласит: если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанностей по приведению его в прежнее состояние. В силу пп. «е» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель, в том числе, не вправе несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Пунктом 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах – штраф на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности; параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством РФ (пп. 21 п. 2 ст. 2, п. 1 и 2 ст. 36).

Обратите внимание Целесообразно включить в договор управления домом пункт об обязанности собственника помещения без письменного согласования с УК не производить работ на инженерных сетях дома, самовольно не присоединяться к внутридомовым инженерным системам, не допускать перепланировок, переустройств и переоборудования расположенных внутри помещения сетей водоотведения. Рекомендуем также закрепить в договоре управления домом, что при проведении собственником помещения работ по замене общедомовых стояков, расположенных в квартире, инициатива приемки данных работ УК должна исходить от собственника.

Таким образом, УК (ТСЖ) должна периодически проводить осмотры канализационных стояков внутри квартир. В силу п. 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме осмотры общего имущества в зависимости от способа управления МКД проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении МКД – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). Согласно приложению № 3 ПиН ТЭЖФ, фиксация результатов осмотра должна осуществляться в журнале регистрации осмотров жилого дома с указанием сведений по квартирам, местам общего пользования и т. д.

Если же УК не проводит периодические осмотры общедомового имущества в помещениях МКД (в том числе канализационных стояков), то высока вероятность, что при затоплении помещений вследствие несанкционированных переустройств на системе канализации, выполненных собственником помещения, отвечать за ущерб от затопления придется именно УК.

Так, в Решении АС Ульяновской области от 12.12.2014 по делу № А72 – 132/2014 без согласования с УК собственник нежилого помещения произвел замену чугунного трубопровода на трубу ПВХ и установил на место отвода тройник. При затоплении помещения стоками слесари УК выявили, что верхний раструб находился без заглушки и уплотнительного кольца. Собственник помещения отрицал, что им производились переустройства системы канализации, указав, что представители УК с заявлением о допуске в помещение с целью осмотра общего имущества никогда не обращались. Суд указал, что течь тройника, ненадлежащим образом смонтированного собственником, не отменяет ответственности УК, которая, при надлежащем исполнении своих обязанностей в ходе осмотра общего имущества могла своевременно выявить несанкционированную врезку в общедомовую систему канализации и тем самым предотвратить аварийную ситуацию.

Аналогичные выводы сделаны в Решении АС Красноярского края от 20.05.2015 по делу № А33 – 15523/2014 – владелец помещения самовольно (без согласования с УК и без приемки УК выполненных работ) произвел замену системы водоотведения с нарушением строительных норм, что привело к образованию засора и затоплению помещения фекальными водами. Однако, суд возложил ответственность за затопление на УК, посчитав, что УК не обеспечила надлежащий контроль общедомового имущества.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу № А66 – 8870/2013 рассмотрена ситуация, когда из-за нарушения герметичности соединения канализационного стояка произошло затопление офиса. Причиной этого стала замена патрубка с ревизией для прочистки на обычный патрубок и выполнение работ по замене патрубка с нарушением действующих СНиП. ЖСК не смогло представить доказательств того, что данная замена была произведена собственником помещения. В итоге ответственность за затопление была возложена на ЖСК.

Приведенная судебная практика свидетельствует о том, что УК (ТСЖ) не стоит пренебрегать сбором доказательной базы о самовольных переустройствах собственниками системы водоотведения.

Наличие соответствующих актов и предписаний позволит доказать невиновность УК (ТСЖ) в аварии.

·        Так, в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу № А33 – 18526/2014 суд признал ТСЖ невиновным в затоплении помещения парикмахерской, поскольку ТСЖ документально подтвердило, что собственник данного помещения осуществил несанкционированную врезку в общедомовой канализационный стояк, не установив при этом обратный клапан на водоотведение, как того требуют строительные нормы. Это впоследствии и явилось причиной неоднократных затоплений.

·        В Решении АС Свердловской области от 21.08.2015 по делу № А60 – 7177/2015 причиной затопления помещения стала самовольно установленная владельцем квартиры (без согласования с УК) заглушка канализационного стояка. На момент аварии вместо заглушки был намотан скотч, что подтверждалось показаниями свидетеля и фотографиями. Учитывая эти факты, суд отказал во взыскании с УК убытков от затопления.

Обратите внимание В договоре управления целесообразно прописать, что услуги УК по ликвидации аварийной ситуации оплачивает собственник помещения за свой счет в случаях, если аварийная ситуация произошла по вине собственника (нанимателя) помещения, членов его семьи, либо на сетях, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности собственника помещения.

Если собственник ограничил доступ к общедомовым стоякам

Делая в квартире ремонт, многие жильцы придерживаются позиции «моя квартира – что хочу, то и делаю». В итоге общедомовые стояки канализации часто закрывают гипсокартонными коробами, облицованными плиткой, с небольшими ревизионными окошками. Полноценно осматривать и обслуживать стояки в таких случаях, конечно, невозможно. Многие УК (ТСЖ) считают, что наличие подобных коробов и невозможность обслуживания в связи с ними снимают с компании ответственность за ненадлежащее состояние общедомовых стояков при аварийных ситуациях. Собственники же, в свою очередь, полагают, что расходы на вынужденный демонтаж этих коробов и восстановительно-ремонтные работы при течи и иных авариях на стояках должны нести УК (ТСЖ). Однако, и то, и то – заблуждение.

На УК (ТСЖ) возложена обязанность следить за состоянием общего имущества МКД путем проведения его регулярных осмотров, тогда как на собственника возложена встречная обязанность – обеспечить доступ УК (ТСЖ) к общедомовому имуществу. Так, в соответствии с п. 10.6 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в домах должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

Обратите внимание В договоре управления МКД стоит предусмотреть обязанности собственников помещений в части предоставления доступа работникам УК в помещение для своевременного профилактического осмотра, проведения капитального и аварийного ремонта, а также для снятия показаний с приборов учета.

Если коммуникации скрыты коробом, и осмотр невозможен, организации следует вынести собственнику предписание о демонтаже конструкции, препятствующей доступу к общедомовым сетям. Необходимо под роспись или заказным письмом уведомить собственника о возможных негативных последствиях невыполнения данного предписания. Целесообразно указать, в частности, что согласно п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ. А в силу п. 1.4 ПиН ТЭЖФ граждане, юрлица обязаны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан.

Главное, сделать это письменно, чтобы на случай судебного разбирательства (при затоплении квартир или нежилых помещений) управляющий домом располагал документальным подтверждением того, что им предпринимались все необходимые меры во избежание аварии.

Так, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу № А12 – 25299/2013 материалами дела было доказано, что ТСЖ неоднократно обращалось к собственнику офиса с просьбой обеспечить доступ к общедомовым сетям инженерно-технического обеспечения (ГВС, ХВС, канализации, отопления) путем демонтажа подвесного потолка, коробов, кафельной плитки. Отсутствие доступа к инженерным сетям привело к тому, что ТСЖ не смогло своевременно провести соответствующие работы во избежание аварийных ситуаций. Смотровых люков размером 20 см. Х 20 см., обеспечивающих доступ к трубопроводной арматуре было недостаточно, чтобы провести соответствующий осмотр и устранить возникшие повреждения трубопровода. Поскольку ТСЖ предпринимались меры по получению доступа к общедомовому имуществу в целях предотвращения каких-либо аварийных ситуаций и проведения работ по устранению возникших повреждений, суд счел, что вина ТСЖ в затоплении офиса отсутствует.

В Решении АС Челябинской области от 07.10.2015 по делу № А76 – 6938/2015 отказано во взыскании с УК убытков от затопления помещения канализационными стоками, поскольку было доказано, что канализационные стояки были закрыты коробами и УК не смогла проводить регулярный осмотр этих коммуникаций.

В Решении АС Республики Татарстан от 30.06.2014 по делу № А65 – 8715/2014 УК, напротив, не представила суду доказательств воспрепятствования собственником нежилого помещения, затопленного в результате аварии на канализационном стояке, в проведении мероприятий по осмотру и чистке канализации, поэтому суд взыскал убытки от затопления с УК.

Аналогично, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу № А70 – 9361/2013 с УК взыскан ущерб от затопления квартиры несмотря на то, что причиной залития стал дефект коммуникаций в вышерасположенной квартире, который невозможно было выявить из-за смонтированного собственником квартиры декоративного короба. Вердикт суда: при надлежащем содержании общего имущества УК должна была выявить и устранить дефект, ставший причиной аварии.

Не исключено, что с учетом конкретных обстоятельств дела, суд может признать обоюдную вину собственника и УК (ТСЖ) в затоплении помещения, как это произошло в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу № А13 – 260/2015. В нем рассмотрена ситуация, когда залив помещений произошел вследствие выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк водоотведения был закрыт потолочным коробом из гипсокартона, то есть, владелец помещения не обеспечил ТСЖ доступ для осуществления технического обслуживания канализационного трубопровода. Суд усмотрел в происшествии наличие обоюдной вины собственника и ТСЖ: первый не обеспечил доступ к общедомовому канализационному стояку, второй – не применил своевременные меры контроля.

В ситуации, когда собственник помещения категорически отказывается предоставить управляющему домом доступ к общедомовым стоякам для осмотра или аварийно-восстановительных работ, у управляющего домом, по сути, не остается иного выхода, кроме обращения в суд с иском об обязании обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям и не чинить препятствий для проведения ремонтных работ.

Так, в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 26.01.2012 № 33 – 1023/2012 были удовлетворены требования УК обязать собственника обеспечить доступ к стояку ХВС, скрытому сантехшахтой из гипсокартона. В суде было установлено, что стояк ХВС находится в неудовлетворительном состоянии и требуется замена аварийного участка данного стояка через перекрытие в вышерасположенную квартиру. В суде УК обосновала невозможность замены аварийного участка стояка посредством резьбовых соединений в силу его изношенности и необходимость сварочных работ.

В силу пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Учитывая данную норму, а также п. 10 Правил содержания общего имущества, Арбитражный суд Самарской области в Решении от 02.04.2015 по делу № А55 – 25303/2013 пришел к выводу, что воспрепятствование в доступе к инженерным коммуникациям, в т.ч. путем установки несъемного гипсокартонного короба вокруг стояка ее владелец принимает на себя риск возможного ее уничтожения в случае возникновения необходимости обеспечения доступа к инженерным коммуникациям. Поэтому требования собственника помещения о компенсации стоимости этой конструкции необоснованны.

 

 

13:20